Autor: Percy Asencio

¿Quieres incorporar BIM para gestionar los activos de tu proyecto? En este blog te traemos 3 herramientas BIM enfocados al mantenimiento y Facility Management (FM) para que lleves la gestión del mantenimiento al siguiente nivel. Descubre cómo optimizar el flujo de trabajo en la fase de mayor inversión en los proyectos y los beneficios potenciales de implementar BIM.

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Introducción 

En la industria del mantenimiento de infraestructuras, la metodología Building Information Modeling (BIM) está revolucionando la manera en que se gestionan los activos a lo largo de su ciclo de vida. La implementación de está metodología y la creación de herramientas y plataformas GMAO basadas en BIM, las cuales son plataformas enfocadas a facilitar la gestión de activos, permiten a los equipos de trabajo optimizar procesos, mejorar la toma de decisiones y garantizar un uso eficiente de los recursos. 

En este artículo, exploramos 2 herramientas fundamentales para la integración de la metodología BIM en la etapa de mantenimiento: Asset Information Model y COBie, los cuales son clave para transformar la manera en que se gestiona la información. Luego, profundizamos en 3 plataformas GMAO basadas en BIM para la gestión de activos: YouBIM, usBIM.maint y Revizto. Finalmente, se detalla una comparación entre dichas plataformas. 

Gestión de activos

Considerando que un activo, en la industria AEC es todo bien material que posea valor económico, la gestión de activos o Facility Management (FM) consiste en la administración de los activos de una organización para poder obtener el mayor rendimiento de los mismos. Para ello, se realizan actividades como ejecución de mantenimiento, gestión de órdenes de trabajo y planificación de mantenimiento.

Plataformas GMAO

Un sistema de Gestión de Mantenimiento Asistido por Ordenador (GMAO) es una herramienta virtual que permite controlar y organizar actividades y tareas de mantenimiento de manera eficiente en una empresa. Dicho sistema consiste en una base de datos que almacena la información necesaria para el mantenimiento. Dichas plataformas, al incorporar entre sus funcionalidades la colaboración y visualización 3D, permiten incorporar funcionalidades esenciales de la metodología BIM, con los cuales se convierten en plataformas GMAO basadas en BIM. En la Figura 1 se muestra un esquema sobre la composición de un GMAO basado en BIM.

Figura 1. Composición de un GMAO basado en BIM

Principales herramientas

AIM

El modelo AIM (Asset Information Model) es una representación digital centralizada que contiene toda la información relevante de un activo físico durante su ciclo de vida, desde su diseño y construcción hasta su mantenimiento y eventual demolición. Es una extensión de la metodología BIM (Building Information Modeling), pero orientada específicamente a la gestión eficiente de los activos una vez terminada la fase de construcción. Para más información te invitamos a leer el artículo sobre el AIM.

El AIM es la base para trabajar posteriormente en una plataforma GMAO.

COBie

COBie, que significa Construction Operations Building information exchange que proporciona un formato estructurado y estandarizado para la organización y la entrega de datos de construcción y operaciones. Estos datos incluyen información sobre los componentes del edificio, sus características, mantenimiento, y otros detalles importantes que son útiles para la gestión y el mantenimiento del edificio a lo largo del tiempo. Para más información te invitamos a leer el artículo sobre el COBie.

En varias plataformas GMAO, esta herramienta es clave para transferir información de los activos a la plataforma de mantenimiento.

Plataformas de gestión de activos

Ahora, veamos 3 plataformas GMAO basadas en BIM para la gestión de activos. 

1. YouBIM

Es un software BIM basado en la web que proporciona una base de datos y un acceso instantáneo de la información de los activos mediante una representación web BIM 2D/3D, los cuales integra documentos en diferentes formatos (PDF, JPG, Excel, etc) a objetos inteligentes dentro del conjunto de datos del modelo BIM. El mismo incluye órdenes de trabajo y funcionalidades de mantenimiento preventivo.

Figura 2. Interfaz de YouBIM

2. usBIM.maint

Está específicamente diseñada para la gestión de activos y el mantenimiento de infraestructuras. Permite a los profesionales gestionar y mantener la información técnica, operativa y de mantenimiento de los activos de una construcción de manera eficiente.

Figura 3. Interfaz de usBIM.maint

3. Revizto

Es una plataforma de colaboración y gestión de proyectos diseñada para el sector de la construcción que integra herramientas BIM (Building Information Modeling) con funciones de gestión visual, comunicación y coordinación en tiempo real.

Figura 4. Interfaz de Revizto

YouBIM vs usBIM.maint vs Revizto

A continuación, analizaremos las características entre algunas plataformas GMAO basadas en BIM para la gestión de activos. Veamos cada uno de ellos:

1. Entorno de trabajo

Un aspecto esencial es el entorno del programa y su facilidad de uso. Se debe considerar qué tan amigable e intuitiva es una plataforma debido a que está enfocado a que llegue a ser usado por los técnicos de mantenimiento.

• En el caso de YouBIM, la plataforma se basa en la nube con enfoque en la gestión de mantenimiento y operación, integrando modelos 2D/3D. Cuenta con una interfaz amigable y fácil de entender, orientada a técnicos y operadores de mantenimiento.

• Por otro lado, usBIM.maint también se basa en la nube, diseñada para la gestión de mantenimiento con enfoque en el ciclo de vida de los activos. Es sencilla para usuarios técnicos, con opciones personalizables para adaptarse a distintos flujos.

• Por el lado de Revizto, es una plataforma híbrida (nube y escritorio) orientada a la colaboración en proyectos BIM con modelos 3D. Asimismo, está enfocada a equipos multidisciplinarios, diseñada para facilitar la colaboración. La interfaz es un poco más minuciosa, por lo que se requiere capacitación.

2. Gestión de la información e interoperabilidad

Otra característica importante es la capacidad de gestionar información, la capacidad de la plataforma y la diversidad de archivos que se pueden cargar.

• En este caso, YouBIM centraliza información operativa, manuales, garantías y datos técnicos, vinculados a modelos BIM. Se pueden subir documentos en distintos formatos, lo cual facilita la centralización de información. Asimismo, se pueden crear órdenes de trabajo y cuenta con un aplicativo móvil. 

Es compatible con formatos como IFC, Revit y sistemas CAFM/CMMS, lo que facilita su integración.

• Aquí, usBIM.maint permite gestionar tareas de mantenimiento preventivo y correctivo, datos de activos y documentación. Integra modelos BIM y formatos estándar como IFC, además de herramientas específicas de mantenimiento. Permite localizar activos y producir códigos QR para identificar activos.

• Revizto es fuerte en la gestión visual de problemas y tareas dentro del modelo BIM, con comunicación en tiempo real. Es compatible con formatos BIM (IFC, DWG, Revit, Navisworks), favoreciendo flujos de trabajo colaborativos.

3. Licencias

• YouBIM: Te ofrece una suscripción con costos ajustados según el tamaño del proyecto y el número de usuarios. Asimismo, se puede usar una versión DEMO por tiempo limitado.
  
• usBIM.maint: cuenta con licencia por suscripción anual, flexible según el número de usuarios y la escala del proyecto. No cuenta con versiones DEMO.
  
• Revizto: tiene un modelo de suscripción, con costos variables según usuarios, proyectos y módulos activados. No cuenta con versiones DEMO.

Referencias Bibliográficas

[1] Konstruedu. (2024). Artículo: BIM en la gestión de activos ¿Qué es el AIM?. Extraído de: https://konstruedu.com/es/blog/bim-en-la-gestion-de-activos-que-es-el-modelo-aim

[2] Konstruedu. (2024). Artículo: COBie: Un estándar para el intercambio y entrega de información BIM. Extraído de: https://konstruedu.com/es/blog/cobie-un-estandar-para-el-intercambio-y-entrega-de-informacion-bim

[3] Eastman, C., et al. (2018). BIM Handbook: A Guide to Building Information Modeling for Owners, Designers, Engineers, Contractors, and Facility Managers. Wiley.

[4] Guzman, G. (2019). Aplicación de herramientas y tecnología BIM en la mejora de la gestión de operación y mantenimiento de una infraestructura deportiva. Universidad Nacional de Ingeniería, Facultad de Ingeniería Civil. Lima, Perú.

[5] YouBIM. (s.f.). Sobre YouBIM. Recuperado de: https://www.youbim.com/about/youbim/

[6] Acca Software. (s.f.). usBIM.maint. Recuperado de: https://www.accasoftware.com/es/facility-management-software

[6] Revizto. (s.f.). Gestión de Instalaciones (FM). Recuperado de: https://revizto.com/es/workflows/#facility-management

Escrito por Percy Ivan Asencio Pajuelo para KONSTRUEDU.COM

¿Cómo se conectan la metodología BIM y la gestión de activos para maximizar el valor de tus proyectos? ¿Cuál es su relevancia en la fase de operación y mantenimiento? El modelo AIM (Asset Information Model) es la clave para centralizar, organizar y aprovechar la información de los activos durante todo su ciclo de vida. En este artículo, exploraremos qué es, cómo funciona y por qué está transformando la industria de la construcción y el mantenimiento. ¿Estás listo para descubrir el futuro de la séptima dimensión BIM? ¡Sigue leyendo!

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Introducción 

La fase de operación y mantenimiento (O&M) es la fase de mayor inversión en el ciclo de vida de un proyecto, por lo tanto resulta indispensable trabajar con una metodología que permita reducir los costos de mantenimiento, aumentar la eficiencia de los operadores y la vida útil de los activos. El modelo AIM es una herramienta clave en la gestión de activos que nace de la metodología BIM el cual está diseñado para centralizar y estructurar la información relevante de un activo durante todo su ciclo de vida. El AIM optimiza procesos, facilita la toma de decisiones y garantiza un mantenimiento más eficiente. En un mundo donde la tecnología impulsa la eficiencia y la sostenibilidad, el AIM se posiciona como un aliado indispensable para empresas e industrias que buscan maximizar el valor de sus proyectos, desde la fase de diseño hasta la demolición.

Ciclo de vida de un proyecto

El ciclo de vida del proyecto inicia desde la concepción hasta el cierre del mismo. Sin embargo, se presentan tres fases relevantes para su desarrollo, los cuales son Diseño e Ingeniería, Construcción, y Operación y Mantenimiento como se indica en la Figura 1.

Figura 1. Fases relevantes del ciclo de vida de un proyecto

A continuación, se detalla lo que comprende cada fase:

Diseño e Ingeniería: Esta fase abarca la creación de conceptos iniciales, el diseño arquitectónico, así como la ingeniería estructural y de instalaciones. Esta etapa es crucial para garantizar que el proyecto cumpla con los objetivos de funcionalidad, estética y seguridad.

Construcción: Esta fase consiste en llevar a cabo físicamente los planes elaborados anteriormente. En esta etapa, se asignan recursos humanos y materiales para realizar la obra, respetando los cronogramas y presupuestos determinados. Además, se documentan los progresos y se hacen ajustes cuando es necesario, asegurando que el resultado final satisfaga las expectativas y requerimientos del cliente.

Operación y mantenimiento: Esta fase se enfoca en asegurar el funcionamiento eficiente y la longevidad de la infraestructura construida. En esta etapa, el edificio o instalación comienza a ser utilizado, y se llevan a cabo procedimientos de mantenimiento preventivo y correctivo para optimizar su rendimiento. Se supervisan los sistemas operativos, como la climatización, la electricidad y la fontanería, para detectar y solucionar problemas antes de que se conviertan en fallas graves. Además, se recopila información sobre el uso y el desgaste de la infraestructura, lo que facilita la planificación de futuras renovaciones o mejoras. Esta etapa es fundamental para maximizar la vida útil del proyecto y garantizar la satisfacción del usuario final.

De acuerdo con la Figura 2, el gráfico presenta la evolución de diferentes factores clave a lo largo del ciclo de vida de un proyecto o producto. La línea azul representa la capacidad de influir en los costos y características funcionales, la cual es mayor al inicio y disminuye conforme se avanza hacia la construcción y operación. La línea roja muestra que los costos asociados a cambios en el diseño se incrementan a medida que el proceso avanza. Por otro lado, las líneas gris y verde reflejan dos enfoques de diseño diferentes. La línea gris corresponde al proceso de diseño tradicional, más lineal y secuencial, mientras que la línea verde representa un proceso de diseño más iterativo y centrado en la exploración de alternativas, especialmente en las etapas iniciales.

Figura 2. Diagrama de Esfuerzo vs Tiempo en el ciclo de vida de un proyecto

En resumen, el gráfico ilustra cómo la capacidad de influir en el producto y los costos de modificaciones varían a lo largo del ciclo de vida, y cómo distintos enfoques de diseño se comportan de manera diferente en este contexto. 

Importancia de la operación y mantenimiento

Inversión

La fase de O&M es la más larga del ciclo de vida de los proyectos, debido a que la vida útil por la que son construidos, no suele ser menor a los 50 años. Este hecho influye en la inversión total en el ciclo de vida de los proyectos, ya que, al ser la fase más larga del ciclo, también es la más costosa. En la Figura 3 podemos observar que la fase de operación y mantenimiento representa un promedio del 80% de inversión total de un proyecto de construcción.

Figura 3. Inversión en el ciclo de vida de un proyecto

Debido a la inversión que presenta la fase de operación y mantenimiento, resulta importante desarrollar sistemas de gestión que faciliten la información e integración de este.

Oportunidades de mejora

La gestión de información en el ciclo de vida de proyectos es indispensable para poder ejecutar una adecuada operación y mantenimiento. En la Figura 4, se muestra el manejo de la información recopilada en el ciclo de vida de un proyecto y lo compara tanto con un enfoque en el método tradicional y el método con enfoque digital aplicando BIM.

Figura 4. Facility Management tradicional vs. Uso del BIM

Se observa que, al usar el enfoque digital, la información recopilada en el ciclo de vida del proyecto no se pierde entre etapas tal y como se observa en el método tradicional, lo cual muestra una clara ventaja en términos de tiempo, esfuerzo y costos.

Gestión de activos

También conocido como Facility Management (FM), es el conjunto de actividades financieras, operacionales, de mantenimiento, de riesgos y otras actividades relacionadas a los activos de una organización para obtener el mayor rendimiento de los mismos. A continuación, profundizaremos en una herramienta potente para mejorar el flujo de trabajo en FM: El Asset Information Model.

Asset Information Model

¿Qué es el modelo AIM?

El modelo AIM (Asset Information Model) es una representación digital centralizada que contiene toda la información relevante de un activo físico durante su ciclo de vida, desde su diseño y construcción hasta su mantenimiento y eventual demolición. Es una extensión de la metodología BIM (Building Information Modeling), pero orientada específicamente a la gestión eficiente de los activos una vez terminada la fase de construcción.

La importancia del AIM radica en la capacidad para almacenar datos precisos y actualizados de los activos de un proyecto, enfocado a la operación y mantenimiento. Dichos datos pueden ser material, marca del activo, costo de mantenimiento, ubicación, entre otros datos que faciliten la toma de decisiones en la etapa de O&M.

Figura 5. Modelo AIM

En base a la normativa ISO 19650, se presenta dos tipos de modelos de información:

• PMI: Project Information Model
• AIM: Asset Information Model

Diferencia entre PIM y AIM

Una de las principales diferencias es que el PIM presenta relación a la fase de diseño e Ingeniería, y Construcción. En cambio, AIM presenta el modelo en relación a la información de la etapa de Operación y Mantenimiento como se indica en la Figura 6.

Figura 6. Definición de PIM y AIM

Asimismo, el PIM es la fase donde creamos la información, mientras que en AIM es la fase donde recibimos la información del PMI y se crea nueva data. En la Tabla 1, se muestra un cuadro comparativo entre ambos modelos.

Tabla 1. Diferencias entre PMI y AIM

Ventajas del modelo AIM

El empleo de estos modelos presentan ventajas como se detallaran a continuación:

Figura 7. Ventajas del empleo de los modelos AIM

Uso del modelo AIM

A continuación, se presenta el procedimiento del empleo del modelo AIM en un proyecto de construcción:

1. Integración con sistemas de gestión: 

Se vincula con plataformas especializadas en la administración de activos, como CAFM o CMMS, para mantener un flujo constante de datos.

2. Actualización de datos:

Durante su operación, se incorpora información sobre mantenimientos realizados, reemplazos efectuados y modificaciones en el activo.

3. Planificación de actividades:

Sirve para organizar tareas como mantenimientos preventivos, evaluar necesidades de renovación y optimizar los recursos disponibles.

4. Monitorización y análisis:

Permite supervisar el funcionamiento de sistemas clave, como HVAC o eléctricos, y realizar análisis para incrementar su eficiencia.

5. Toma de decisiones y cumplimiento:

Ofrece datos útiles para decisiones estratégicas, además de garantizar que el activo cumpla con las normativas vigentes.

6. Uso como referencia futura:

Funciona como documento base para planificar ampliaciones, remodelaciones o el desmantelamiento del activo.

Figura 8. Procedimiento de empleo de un AIM

Desafíos y soluciones

• Resistencia al cambio: Algunos equipos pueden estar acostumbrados a métodos tradicionales. Solución: Capacitación y demostración de beneficios.
• Falta de datos iniciales: Proyectos sin un modelo BIM adecuado. Solución: Recolectar datos existentes o generar nuevos mediante escaneo láser o tecnologías similares.
• Costos iniciales: La implementación puede requerir una inversión significativa. Solución: Enfocarse en el ROI a largo plazo.

Futuro del AIM en la industria

El modelo AIM está evolucionando hacia integraciones con tecnologías emergentes como el Internet de las Cosas (IoT) y la inteligencia artificial (IA). Estas innovaciones permitirán una monitorización en tiempo real, mantenimiento autónomo y análisis predictivo aún más avanzados, consolidando al AIM como una herramienta indispensable en la gestión de activos inteligentes.

Fuente: Konstruedu

Conclusiones

En conclusión, la fase de operación y mantenimiento es crucial en el ciclo de vida de un proyecto, representando la mayor parte de la inversión total. La implementación de metodologías como el modelo AIM, derivado de BIM, se vuelve esencial para optimizar la gestión de activos, reducir costos de mantenimiento y prolongar la vida útil de los mismos. Al centralizar y estructurar la información relevante, el AIM no solo facilita la toma de decisiones, sino que también promueve una gestión más eficiente y sostenible. En un entorno donde la tecnología es clave para mejorar la eficiencia, el AIM se presenta como una herramienta fundamental para las empresas que buscan maximizar el valor de sus proyectos a lo largo de todo su ciclo de vida.

Referencias Bibliográficas

[1] CORFO. (2017). Plan BIM Chile, La revolución del BIM en la coordinación de proyectos. Disponible en: https://es.slideshare.net/slideshow/planbimpdf/258197252

[2] Autodesk. (2024). Building Information Modeling (BIM) for Asset Management. Disponible en: https://www.autodesk.com

[3] British Standards Institution (BSI). (2024). PAS 1192-3: Asset Information Model Guidelines.

[4] Eastman, C., et al. (2018). BIM Handbook: A Guide to Building Information Modeling for Owners, Designers, Engineers, Contractors, and Facility Managers. Wiley.

[5] Ministerio de Economía y Finanzas. (2021). Guía Nacional BIM: Gestión de la información para inversiones desarrolladas con BIM. Disponible en: https://www.mef.gob.pe/planbimperu/docs/recursos/guia_nacional_BIM.pdf

[6] SUMA BIM. (2024). Beneficios del BIM en el diseño de proyectos. Recuperado de: https://www.suma.pe/2014/08/01/beneficios-del-bim-en-el-diseno-de-proyectos/

[7] Abhilash, V. (2023). Publicación en Linkedin. Recuperado de: https://www.linkedin.com/pulse/bim-pim-aim-abhilash-varghese/

Escrito por Percy Ivan Asencio Pajuelo para KONSTRUEDU.COM